Sunday, February 26, 2012

RUMAH SUSUN

APARTMENT / RUMAH SUSUN
(UNDANG-UNDANG Nomor 16 Tahun 1985, tentang RUMAH SUSUN)
Stanley Lesmana, SH



Sebelumnya perlu diketahui terlebih dahulu bahwa di Indonesia tidak ada peraturan mengenai apartment, namun yang ada adalah peraturan mengenai Rumah Susun. Peraturan Rumah Susun ini lebih luas dari istilah apartment sebab mencakup juga pengaturan mengenai bangunan bertingkat yang dipisahkan untuk kepentingan komersial. Hal ini dapat terlihat jelas dari definisi Rumah Susun.

Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda bersama dengan tanah-bersama.

Maka setiap gedung bertingkat yang senantiasa mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama, yang penggunaannya untuk hunian atau bukan hunian, secara mandiri ataupun terpadu sebagai satu kesatuan system bangunan disebut juga sebagai Rumah Susun (Berdasarkan penjelasan UU Nomor 16 tahun 1985). Penjelasan ini dapat dimengerti karena dalam pengertian Rumah Susun dalam Undang-Undang itu sendiri dikatakan “………..terutama untuk tempat hunian,…..” berarti diutamakan untuk sebuah hunian, namun apabila bukan digunakan untuk hunian juga dapat dikatakan Rumah Susun. Sehingga unsur sebagai hunian bukan merupakan unsur yang esensial.

Melalui pengertian tersebut dapat kita ketahui unsur esensial dari suatu Rumah Susun adalah:
  1.  Bangunan gedung bertingkat dalam suatu lingkungan.
  2.  Terbagi dalam bagian-bagian
  3. Bagian-bagian tersebut dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah 
  4. Dilengkapi bagian bersama, benda bersama dengan tanah bersama.

Satuan Rumah Susun adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

Lingkungan adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas yang di atasnya dibagun rumah susun termasuk prasarana dan fasilitasnya, yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat pemukiman.

Bagian Bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun (pondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran-saluran, pipa-pipa, jaringan-jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi serta ruang untuk umum).

Benda Bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama (taman, bangunan pertamanan, bangunan saran sosial, tempat ibadah, tempat bermain, tempat parkir).

Tanah Bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin banguan. Tanah pada dasarnya memiliki fungsi sosial seperti yang tercantum dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Pokok-Pokok Agraria.

Asas Pembangunan Rumah Susun
  • Asas Kesejahteraan umur keadilan dan pemerataan
  •  Asas Keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan

Tujuan Pembangunan Rumah Susun:
  1.  Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat, terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang menjamin kepastian hukum dalam pemanfaatannya.
  2. Meningkatkan daya guna dan daya hasil gguna tanah di daerah perkotaan dengan memperhatikan kelestarian sumber daya alam dan menciptakan lingkungan pemukiman yang lengkap, serasi, dan seimbang.
  3. Memenuhi kebutuhan untuk kepentingan lainnya yang berguna bagi kehidupan masyarakat.

Pembangunan Rumah Susun dapat dilakukan oleh:
  •  BUMN
  • BUMD
  • Koperasi
  • BUMS
  • Swadaya Masyarakat.

Persayaratan dalam Pembanguan Rumah Susun ada 2 yaitu:
  • Persyaratan 
  • TeknisPrsyaratan Adiminstrasi

Rumah Susun Hanya dapat dibangun di atas hak milik, hak guna bangunan, hak pakai atas tnah Negara atau hak pengelolaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Penyelenggaraan pembangunan yang membangun rumah susun di atas tanah yang dikuasai dengan hak pengelolaan, wajib menyelesaikan status hak guna bangunan di atas hak pengelolaan tersebut sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku sebelum menjual satuan rumah susun yang bersangkutan.

Penyelenggaraan pembangunan wajib memisahkan rumah susun atas satuan dan bagian bersama dalam bentuk gambar dan uraian yang disahkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku yang memberi kejelasan atas:
  •  Batas satuan yang dapat dipergunakan secara terpisah untuk perseorangan
  •  Batas dan uraian atas bagian bersama dengan benda bersama yang menjadi hak masing-masing satuan
  •  Batas dan uraian tanah bersama dengan besarnya bagian yang menjadi haknya masing-masing satuan.

Pemilikan Rumah Susun:
  1. Satuan Rumah Susun dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum yang memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah.
  2. Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah. Hak milik ini meliputi hak atas Bagian Bersama, benda Bersama, dan tanah bersama, yang semuanya merupakan satu-kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.
  3. Hak atas bagian bersama, benda bersama, dan hak atas tanah bersama sesuai dengan atas luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan pada waktu satuan tersebut diperoleh pemiliknya yang pertama.

Tanda Bukti Hak Milik Satuan Rumah Susun
  1. Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur atas Hak Tanah Bersama menurut ketentuan Peraturan Pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahunn 1960
  2. Gambar denah Tingkat rumah susun yang bersangkutan, yang menunjukkan satuan rumah susun yang dimiliki
  3. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama yang bersangkutan kersmuannya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan.

Pengalihan hak atas satuan rumah susun juga dapat dilakukan melalui pewarisan atau cara pemidahan hak sesuai dengan ketentuan hukum yang berlaku. Pemindahan hak ini harus dilakukan dengan Akta PPAT dan didaftarkan pada kantor agrarian.

Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya dapat dijadikan jaminan hutang dengan:
  •  Dibebani hipotik, jika tanah hak milik atau hak guna bangunan
  •  Dibebani fidusia, jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah Negara.

Hipotik atau fidusia dapat juga dibebani berserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan di atas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksaan pembangunan rumah susun tersebut.

Hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam pasal 8 ayat 3 dapat dijadikan jaminan hutang dengan:
  •  Dibebani hipotik, jika tanah hak milik atau hak guna bangunan
  •  Dibebani fidusia, jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah Negara.

Pemberian Hipotik ini dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dan wajib didaftarkan pada kantor agrarian kabupaten dan kotamadya untuk dicatatkan pada buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan.

Diterbitkan sertifikat hipotik yang terdiri dari salinan buku tanah hipotik dan salinan akta pejabat pembuat akta tanah.

Tanggal buku tanah hipotik adalah tanggal yang ditetapkan tujuh hari setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya oleh kantor Agraria kabupaten atau Kotamadya yang bersangkutan atau jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, maka buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja berikutnya.

Sertifikat hipotik mempunyai kekuatan eksekutorial dan dapat dilaksanakan sebagai putusan pengadilan.

Bentuk dan isi akta Pejabat Pembuat Akta Tanah, bentuk dan isi buku tanah hipotik serta hal-hal lain mengenai pendaftaran hipotik dan pembenan sertifikat sebagai tanda bukti, ditetapkan dan diselenggarakan berdasarkan ketentuan peraturan pemerintah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960.

Pemberian fidusia dilakukan dengan akta pejabat pembuat akta tanah dan wajib didaftarkan pada Kantor Agraria Kabupaten atau Kotamadya untuk dicatat pada buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan.

Bentuk dan isi akta Pejabat Pembuat akta Tanah dan hal-hal lain mengenai pencatatan fidusia diselenggarakan berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah dalam Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960.

Dalam pemberian hipotik atau fidusia dapat diperjanjikan bahwa pelunasan hutang yang dijamin dengan hipotik atau fidusia itu dapat dilakukan dengan cara angsuran sesuai dengan tahap penjualan satuan rumah susun, yang besarnya sebanding dengan nilai satuan yang terjual.

Dalam hal pelunasan, maka satuan rumah susun yang harganya telah dilunasi tersebut bebas dari hipotik atau fidusia yang membebaninya.

Atas kesepakatan pemberi dan pemegang hipotik atau fidusia, eksekusi hipotik atau fidusia yang bersangkutan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan cara demikian akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak.

Pelaksanaan penjualan baru dapat dilakukan setelah lewat 1 bulan sejak diberitahukan secara tertulis kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan dalam dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan, dan/atau media massa cetak setempat, tanpa ada pihak yang menyatakan keberatan.

Satuan rumah susun yang telah dibangun baru dapat dijual untuk dihuni setelah mendapat izin kelayakan untuk dihuni dari Pemerintah Daerah yang bersangkutan.

Ketentuan mengenai izin kelayakan diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Penghuni rumah susun wajib membentuk perhimpunan penghuni.
Perhimpunan penghuni diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan Undang-Undang ini.
Perhimpunan Penghuni berkewajiban untuk mengurus kepentingan bersama para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan pemilikan dan penghuniannya.
Perhimpunan Penghuni dapat membentuk atau menunjuk badan pengelola yang bertugas untuk menyelenggarakan pengelolaan yang meliputi pengawasan terhadap penggunaan bagian baersama, benda bersama, tanah bersama, dan pemeliharaaan serta perbaikannya.
Semuanya diatur oleh Peraturan Pemerintah.



Note:
Pemerintah telah mengeluarkan peraturan terbaru pada tahun 2011

5 comments:

  1. perlu ditambahkan pengaturan mengenai kewajiban dari Pelaku Pembangunan untuk "memfasilitasi" pembentukan PPPSRS oleh pemilik dan penghuni yang mendapatkan kuasa.
    fungsi fasilitasi dimaknai sebagai fungsi stimulan atau fungsi perangsang, sehingga kewajiban memfasilitasi akan hilang ketika pemilik dan penghuni sarusun menolak untuk diadakan fasilitasi oleh Pelaku Pembangunan.

    nah yang jadi persoalan di lapangan adalah kewajiban fasilitasi seperti disebutkan diatas menjadi dasar bagi pelaku pembangunan untuk melakukan intervensi pada pembentukan PPPSRS.

    ReplyDelete
    Replies
    1. Sebelumnya saya ucapkan terima kasih atas masukannya.

      apakah dapat share yang fakta yang dimaksud intervensi pengembang dalam pembentukan PPPSRS?

      Delete
  2. wah bagus kaa artikel nya.. btw, sekarang sewa apartemen jakarta sudah murah dan mudah lho kaa. Fitur yang bisa didapatkan: foto apartemen dan informasi yang jelas dan lengkap, bisa dibayar bulanan, agen yang professional dan transparan. Yuk cobain tinggal di apartemen idaman mu..

    ReplyDelete